Прежде чем погружаться в сайты объявлений Sahibinden и Hepsiemlak (где понадобится регистрация по турецкому мобильному номеру) или даже связываться с агентством недвижимости (Emlak), стоит освоить язык объявлений. Квартиры описываются по формуле N + 1, где N — это количество спален, 1 (или 2, или 3) — гостиная. Например, 2 + 1 — это наша трешка, а 1 + 0 — студия. На метраж стоит обращать внимание во вторую очередь, потому что в Турции он считается по внешнему периметру стен и включает в себя, например, лестницу, если она находится внутри дома, а не (как часто бывает в курортных районах) снаружи.
Первый этаж (по местной нумерации — нулевой) всегда дешевле, но он бывает разных видов: гириш — приподнятый, фактически цокольный, земин (zemin kat) — вровень с землей, а бодрум — полуподвал. Гириш часто бывает жилым; звучит это не очень, но на самом деле у низких и полуподвальных этажей бывает собственный сад и даже отдельный вход в дом — тогда это называется бахче (bahçe katı).
За словом «site» кроется кондоминиум с охраняемой территорией, садом, бассейном и спортзалом. Таких много в курортных городах, и с каждым месяцем они дорожают.
Можно обратиться в местный Emlak (агентство недвижимости), можно писать в WhatsApp по объявлениям на сайте, можно подключить чаты (1, 2, 3 или их аналоги по городам; группы в Facebook надо искать только по городам, по-английски и по-русски). Главное — помните, что сдавать без риэлтора нельзя по закону, а ни один риэлтор за свою комиссию в стоимость одного месяца не будет носиться с вами по всему городу: у каждого агентства есть своя база, как правило, она связана с определенным кварталом, за его пределы агент не выберется.
Сразу предупреждайте обо всех своих требованиях: нужно делать ВНЖ, есть животные и пр. Половина объявлений отсеется уже на этом этапе: не все владельцы квартир готовы к мороке с нотариусами или физически находятся в стране, чтобы заверять с вами договор. Некоторые, опасаясь иностранцев, попросят, чтобы в договоре был указан еще kefil — поручитель. Это может быть любой местный знакомый.
Сдаются квартиры в основном без мебели, хорошо, если с кухней. Проверяйте отопление (оно может быть автономным газовым, центральным или электрическим — через кондиционер; последний вариант сушит воздух и в разы увеличивает счет за электричество — до 2000 лир в месяц, это около $70). Обязательно просите показать старые квитанции, а также расположение счетчиков. И не думайте, что отопление не пригодится: зимой можно замерзнуть даже в Анталии, не говоря уже о Стамбуле, особенно если вы работаете из дома. Кстати, имейте в виду: если квартир на этаже несколько, вы будете часто слышать соседей, а они — вас: звукоизоляция в турецких домах, как правило, хромает. Но с соседями здесь в целом принято дружить.
Торговаться практически бесполезно: квартиры стремительно дорожают (в Анталье, по недавним подсчетам, цены за год выросли в пять раз), их расхватывают на лету. Единственное, за что можно бороться, — количество месяцев, которые вы оплачиваете вперед (редко — меньше трех, обычно — полгода, иногда просят год), и сумма депозита (стандарт — за один месяц, но в периоды ажиотажного спроса могут просить за три).
Когда сойдетесь, подписывается договор (sözleşme), который заверяется у нотариуса. Если вас несколько человек и каждому нужен ВНЖ, в договоре все должны быть перечислены поименно и попаспортно.
После подписания договора электричество и страховку от землетрясения (DASK) нужно будет оформлять на себя (инструкцию см. ниже или тут): счета, выписанные на ваше имя (фатуры), пригодятся при подаче на ВНЖ. Если в процессе окажется, что от ваших предшественников осталась задолженность, погасить ее — забота хозяев квартиры.
Цена страховки рассчитывается в зависимости от метража, района и типа постройки, но это обычно копейки. Газ и воду тоже, скорее всего, придется перерегистрировать, но тут нужен номер ВНЖ или турецкого удостоверения личности (kimlık), так что потребуется помощь либо квартировладельца, либо друзей, которые уже прошли этот квест.
Еще один важный документ — свидетельство о собственности (tapu), копию которого нужно будет попросить у арендодателя: вместе с договором он послужит свидетельством чистосердечности ваших намерений в Турции при получении икамета.
Дешевизна осталась в прошлом: по данным турецкого Центробанка, только с мая 2022-го по июль 2023 года жилье в Турции подорожало на 103,6% в лирах и на 45% — в долларах. И цены не собираются останавливаться. Рост начался еще в 2021 году, но землетрясение февраля 2023-го и наплыв людей из России и Украины подхлестнули спрос, а предложение не только не выросло, но даже сократилось — расширился список муниципалитетов, куда больше не селят иностранцев.
Тем не менее собственное жилье дает право на ВНЖ (раньше достаточно было квартиры ценой в $75 000, к осени 2023 года планка поднялась до $200 000), а после $400 000 — и на гражданство, а также избавляет от треволнений, связанных с капризами квартировладельцев, при любой стоимости.
Начать можно с изучения объявлений на Sahibinden и Hepsiemlak (опять же сверяйтесь со списком закрытых муниципалитетов). Сориентировавшись в предложении, ищите риэлтора: он может быть русскоязычным и англоязычным, но важно, чтобы у него была лицензия. Рекомендации можно получать у друзей или в чатах — например, «Переезд в Турцию». Подробности процесса описаны, например, тут. В случае успеха стандартное вознаграждение — 2% от суммы сделки.
Предварительный договор купли-продажи заключается риэлтором на двух языках (турецком и понятном для вас), без участия нотариуса. После этого вносится задаток (10% от стоимости) и производится обязательная экспертиза (риэлтор или нынешний владелец заказывает ее в агентстве, авторизованном турецкой службой банковского регулирования и надзора, BDDK, а оплачивает — покупатель; стоимость процедуры рассчитывается по метражу квартиры и сильно сказывается на затратах — это 5900 лир).
Будьте готовы, у ваших будущих квадратных метров есть три цены: кадастровая (по ней высчитываются налоги), оценочная (ее и определяет экспертиза; на основании этой цифры вы сможете подавать на ВНЖ или гражданство) и реальная (то, что вы в итоге заплатите и от чего получит процент риэлтор).
Дальше нужно взять в банке справку (dab-döviz alım belgesi) о наличии на вашем счету суммы, равной кадастровой стоимости, или об обмене валюты на эту сумму — это делается бесплатно. С бумагой из банка подается заявление в кадастровую палату (Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM), которая, как правило, находится в префектуре (kaymakamlık). C собой нужны бумаги на квартиру или дом, нотариальный перевод паспорта, ИНН и ваша фотография для реестра (6×5). Там назначается время сделки (как правило, в течение трех дней). За это время нужно успеть заплатить налог на покупку недвижимости — 4% от кадастровой стоимости — и принести с собой квитанцию.
Собственно процедура сделки состоит из того, что вам зачитывают вслух договор на двух языках (для этого подряжают переводчика, за него платите не вы). Дальше — подпись и полная оплата (либо наличными, либо переводом на счет). Все, квартира (дом) ваша (ваш). Вы можете получать свидетельство о собственности и переходить к оформлению страховки от землетрясения, а также контрактов на воду, газ и интернет (см. ниже).
Ежегодный налог на владение недвижимостью — от 0,1 до 0,2% кадастровой стоимости.
Турецкие коммунальные услуги — это недорого, особенно если зима не очень холодная, а лето не беспредельно жаркое. После того как вы переоформите договоры на себя, все можно будет оплачивать через банковское приложение — по QR-коду или номеру договора (sözleşme hesap numarası), — а также на почте, по квитанциям (придется постоять в очереди) или в супермаркетах Şok. Подробную инструкцию по оплате можно посмотреть тут. Когда будете уезжать, от каждого контракта нужно будет отдельно отказаться.
Свежие счета обычно складываются в общую коробочку в подъезде: это не привычные нам конверты, а длинные чеки, наподобие магазинных, с вашим именем и адресом.
Страховка от землетрясения (DASK)
Покупается в любой страховой компании или в ближайшем отделении банка. Стоимость зависит от метража, времени постройки дома и региона, но это не больше пары-тройки сотен лир.
Плата за обслуживание дома, вносится по квитанциям. В обычной квартире это 50–100 лир в месяц, за которые будут время от времени мыть полы на лестнице. В ситэ, то есть кондоминиумах, сюда входят садовники, охранники, бассейн и спортзал, так что в год набегает около 16 000 лир, а может и все 50 000.
Подключение оформляется лично в офисах электрокомпании (в Стамбуле — CK Boğaziçi, в Анталии — CK Akdeniz, в каждом крупном городе и регионе — своя). Свет дают в тот же день. Cчет (fatura) на ваше имя — важнейшая часть пакета документов на ВНЖ, но при заключении договора можно указать номер телефона, и сумма будет приходить туда по СМС еще раньше бумажного чека.
Залог (230 лир) платится при подключении. В дальнейшем система оплаты трехтарифная: день (6.00–17.00) — 1,37 лир/кВтч; вечер (17.00–22.00) — 2,15 лир/кВтч; ночь (22.00–6.00) — 0,74 лир/кВтч.
На трехкомнатную квартиру летом выходит примерно 400–500 лир в месяц, зимой с отоплением — до 2000 лир. Зато вода греется в баках на крыше, от солнца, так что на горячем душе много экономится.
В случае аварии — звонить 186.
После заключения контракта придется вызвать сантехника, чтобы он открыл кран (тут соседи и арендодатель вам в помощь).
Стоимость: первые 3 кубометра по 4,5 лиры, далее 9 лир за куб. В месяц это 100 лир или немногим больше.
В случае аварии — звонить 185.
Газа в квартире может не быть (встречаются электрические плиты); если он есть, то поставляется не по трубам, а в баллонах (tüp gaz), и это относительно дорого (один баллон — 400 лир, хватает на пару месяцев, если газом не топить. Если он идет в колонку, набегает около 700 лир в месяц). Для этого тоже в каждом городе — своя компания: в Стамбуле — Idgas, в Анталье — Enerya.
Договор заключается лично в офисе газопроводчиков или онлайн — на сайте самой газовой компании либо на госуслугах (e-devlet).
В случае аварии — звонить 187.
Основные провайдеры — Vodafone, Türktelekom, Turkcell superonline. Максимальная скорость — 100 мбит/с, это будет стоить около 200 лир в месяц (тарифы у всех приблизительно одинаковые). Выясните у арендодателя, что было в квартире прежде, — возможно, удастся сэкономить время на прокладке кабеля. Заявка подается онлайн, но для нее нужен номер ВНЖ или турецкого паспорта. Тут же назначается время, но не факт, что в оговоренный час что-то произойдет. Возможно, придется несколько раз напоминать о вашем существовании. Контракт сразу оплачивается не менее чем на год вперед, и отменить его может быть дороже, чем продолжать платить. Спасительный вариант — кого-нибудь переподключить: в Турции интернет-контракты не привязаны к адресу (так что перевести на себя контракт уезжающих друзей тоже можно).
Турецкий аналог YouDo называется Armut, тут и мастера, и уборщицы. Два главных англоязычных клининг-сервиса — это Mutlubiev и Temizlikyolda. Турецкоязычные конкуренты — Eleman Younlendir и Sil Supur. Цены варьируются в зависимости от города и количества комнат, но проще найти информацию (и решение проблемы) в районном или городском чате. В Стамбуле, например, есть вполне конструктивный женский чат. Мастера ищутся так же, но тут важнейший ресурс — соседи.